専有部分と共用部分

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意外と知らなかった専有部分と共用部分。
どこが専有部分で、どこが共用部分なのかをしっかり覚えてから、家 高く売る ←こちらのサイトからリフォーム会社を探しましょう。
バルコニーのほかにも、一般の方が分かりづらい共用部分があります。以下に挙げておきましょう。
1.玄関扉・・・意外なことかもしれませんが、外側は共用部分です。内側の塗装はできますが、外側の塗装は認められません。玄関扉の外側は、マンション全体の外観にも大きく影響を与えるからです。当然、扉を取り換えることは絶対に認められません。
2.サッシ窓・・・サッシ枠だけでなく、ガラスや網戸も共用部分になります。そのため、ガラスを破損した場合でも、本来は管理組合への届け出が必要です(されていない方がほとんどだと思いますが)。なお、サッシ枠の交換は届け出をしても認められません。汚れてきて、取り替えたくなっても、掃除する以外に方法はありません。
3.玄関前の門・・・高級マンションで見られる、玄関扉の前にしつらえられた門も共用部分です。以前、管理組合の総会で許可をもらったという前提で《これをカントリー風に無垢の木で造ってしまったケースがありましたが、本来は総会の許可だけでやっていいものではありません。最初から特別な規約を設けているのでもないかぎり(国土交通省作成の「中高層共同住宅標準管理規約」を使うのが普通です)、通常は規約の改訂がまず必要になります。
4.設備・・・水まわりやガス機器を入れ替えるときは、水道管、ガス管の配管に手を入れることがあります。マンションには全戸に水道やガスを行き渡らせるパイプのスペースがあるのですが、ここは共用部分になりますので、手を入れることはできません。共用部分のパイプスペースは、通常、縦配管になっています。そこから横に伸びるようにして居室に入っている部分は、専有部分です。

バルコニーはリフォーム可能か

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テレビや雑誌などで、マンションのバルコニーにウッドデッキなどをしつらえ、草花を飾っているのを見ることがあります。とてもいいアイデアだと思いますが、程度によっては区分所有法違反となることをご存知でしょうか。マンションの一室を購入すれば、その部屋の外についているバルコニーも当然自分のもの、と考えてしまいがちですが、この部分は区分所有法上では共用部分なのです。火災などがあったとき、避難経路として使われますから、ここに大きな物を置いたり、隣との隔壁に板などを張り付けたりするのは、非常に危険なことです。もし、現実に火災などが起こって、バルコニーに物を置いていたために救出が遅れた、となったら、物を置いていた居住者にも責任が問われます。
バルコニーは共用部分です。←ここのサイトから始めてリフォームをすることになってもバルコニーへ何かを設置したい場合、設置しても良いかどうかを慎重に調べましょう。
あくまで程度問題ですから、鉢植えをいくつか、というぐらいなら問題にはならないでしょう。しかし、スチールの物置を置くなどするだけで違反になることがあります。かつて、バルコニー部分を囲ってサンルームのようにしていた人が、裁判で負けた事例もありました。

法律上の制限

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共同住宅であるマンションには、戸建てにはない関連法律があります。その多くはリフォームにも影響しますので、ここでまず説明しておきましょう。マンションの建築やそこでの生活に関わる法律には、以下の4つがあります。
1.マンション管理適正化法(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」平成把年8月1日施行)
2.区分所有法(「建物の区分所有などに関する法律」)
3.品確法(「住宅の品質確保の促進等に関する法律」)
4.建築基準法
以上のうち、1については管理組合の運営などに関する法律であり、リフォームには直接関係ありません。
品確法もマンションではリフォームに関係する
平成12年4月1日に施行された品碓法は、劣悪な住宅が造られないように、その品質を確保できるよう、いろいろな制限を設けた法律です。このなかに、「住宅性能表示制度」というものがあります。これはある一定基準を満たした住宅に対し、その品質を保証するために評価するものです。法律の施行がつい最近であるために数は少ないですが、マンションにもこの住宅性能表示の評価がなされているものがあります。こうしたマンションでは、リフォームの結果、たとえ自分の所有している住戸であってもその性能が落ちるようなことがあるようだと、管理組合がリフォームを許してくれないのです。例えば、住宅性能表示には「音に対する性能」がひとつの評価項目となっていますが、床材を替えることで階下に騒音が伝わり、防音、遮音性能が悪くなるような結果になる場合は、その工事をすることができません。
マンションのリフォームは制限がありますね。自分の理想とするリフォームが実現できるのかどうか、←こちらから調べ始めてみましょう。
意外と知られていない建築基準法
4の建築基準法には、その第鏥条の2で、マンションを含む特殊建築物などの内装制限がうたわれています。具体的には、居室の床から皿メートルを超える壁と天井には、階層などによる条件によって難燃材か準不燃材を使用しなければなりません。また、火を使うキッチンにも同じような内装の制限はあります。内装というと、DIYでやってしまう人もいらっしゃるかもしれませんが、この法律を守らないと違法リフォームということになりますので注意してください。無垢材を壁や天井に貼るような工事は要注意。無垢材の中にも難燃処理を施したものがありますから、必要であればそうした材を使うようにしましょう。なお、残る2の区分所有法ですが、これはマンションリフォームにもっとも大きな関連性があります。

契約時と工事中の悩み4

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司会・・・ここにも第三者の設計監理の重要性があるのですね。特に新築とは違ってリフォームは、関わる建築士の資質によって耐震性を含めた設計監理が大きく左右されることがわかりました。
依頼する会社は十分チェックして後悔しない会社に依頼しましょう。←こちらから不動産の事を勉強し、素晴らしいリフォーム会社に出会いましょう。
司会・・・リフォームをした時の保証のことをお聞きします。最近、新築の住宅では、年保証がついていますが、この保証期間にリフォームした場合、保証はどうなるのでしょうか?存続する?リフォーム以外の部分は10年保証が残る?すべてはなくなりリフォーム契約の保証だけになる?いかがでしょうか?
清水・・・ハウスメーカーなどは、無断でリフォームすると保証の限りではないというような内容を明記しています。リフォームするなら、建てた会社で行わないと責任もちませんよ、という懲味でしょう。工事は子会社のリフォーム会社にさせることが多いようです。しかし、構造体や雨漏りの10年保証は法律で決まっているので、リフォームで構造体を含めて改装したとか、雨漏りにつながる箇所を改修したということがなければ、新築時の会社が保証することになるでしょう。リフォームしていない部分についても、新築した会社の保証の適用になるのが普通です。といっても、そのリフォームエ事が、改装していないその他の部分の構造体や雨漏りに影響を及ぼしたかどうかという暖味な争点や論争を生じる可能性が充分にあります。ですから、リフォームした部分については、リフォーム会社に保証してもらうことは当然のことながら、その他の部分についても、新築会社ともめた場合に保証してくれるのかどうか、新築会社と交渉してくれるのかどうかということを確潔しておいたほうがいいですね。今後、こういった責任をなすり付け合うトラブルも出てくるでしょうね。
司会・・・リフォームする前に保証がまだある場合は、以前の施工会社や保証協会に確認をとることが必要なのですね。よく分かりました。ありがとうございます。

契約時と工事中の悩み3

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司会・・・なるほど、契約の前には「どこまでが今回の工事の範囲なのか?」を明確にすることが必要なのですね。そのためには事前に見える範囲で、床下や屋根裏の調査も必要になってくる。それをもとに図面や仕様が決定されてこなければならない。そこまでして、やっと範囲がみえてくる。当然、解体しないと見えない部分もある。この部分は見えないけれども、事前の調査である程度予測しながら見積りを算定する。そうすれば、「解体したらこんなひどい状態ですよ。これを直すにはあと100万円かかりますね」なんてとんでもないことはなくなるわけですね。逆に言えば、床下を調べない、屋根裏も調べない業者なり施工者でしたら、この人たちにお願いしないほうが無難ですね。事前調査の重要性を理解できたような気がします。
リフォーム会社選びなら、←こちらのサイトがお勧めです。
司会・・・最近、耐震診断という言葉を耳にします。建築は建築士の独占業務なのですから当然、国家資格者の建築士が責任をもってどの建物にも耐震性をもたせてくれているはずなんだと思っていますが、なぜ、耐震診断が必要なんでしょうか?
清水・・・最近、リフォームの設計監理をしたケースです。事前にリフォーム業者5社から見積もりを取られた方だったんですが、依頼して現場で床下と小屋裏を見てコメントしてくれたのは、私が初めてだと驚かれていました。もちろん、業者は無料で見積りをしてくれるし、私の現場確認は有料ですから、当たり前と言えばそうかもしれませんが、床下や小屋裏を見ると様々なことが分かってきます。既存の耐震性や必要な補強事項がいくつか事前に分かることもあります。もちろん正確には、壊してみないとわかりませんが。昭和56年6月以前に建てられた家は、耐震性について建築基準法が緩やかな状態で建てられているので、大きな地震がくると危ない可能性もあります。自治体が耐震診断を勧めているのは、このためです。それ以前に良心的に建てられていてもよく問題になるのが、筋交いが足りない、筋交いの接合が釘だけでなされているので、引っ張りを受けると抜けてしまう、などということがあります。リフォームは、これらを正確に調べるチャンスでもあり、補強するチャンスでもあります。また、以前の基準法では決められていなかった筋交いのバランスを考えた配置や、上下階との筋交いの関係も垂要な要素として指摘されいます。これらは、木造住宅では阪神大震災以降に言われだしたことです。筋交い以外にもさまざまな面での検討が必要ですが、目視だけの耐震診断では限界があります。また、新しく建てられているから安心だと考えていても、耐震性を無視した工事がなされていることがあります。残念ですが、建築士が設計しても現場を実際は監理しておらず、書類だけ作成しているパターンが多く、ひどいものになると実際の工事ではお客様が喜ぶように壁を少なくして開口部を広げ、その結果、筋交いが不足しているということもあります。最近はさすがにこういう例はないと思いますが、以前の建売などでは、そういうこともなされていたようです。

契約時と工事中の悩み2

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おぎわら……全面リフォームの場合、一戸建ては2Fに避難して1Fからなんて方法がとれますが、マンション全面リフォームの場合、逃げ場所がないのと、近隣の関係で工事は短くする必要があることから、引っ越すことが基本となります。部分リフォームの場合は、マンションでも住みながらのリフォームは問題ありません。
司会・・・一戸建てとマンションでは多少違うものなのですね。ところで、リフォームの契約をする前には注意することは何かありますか?
契約した後だと、変更に時間と金がかかりますので、気を付けましょう。←ここのサイトからしっかりしたリフォーム会社を探しましょう。
藤井・・・リフォームの場合、事前の調査を充分にしたつもりでも、工事がはじまってから見えない部分で直さなければいけない箇所が見つかったりします。その場合に余分に費用がかからないように取り決めが必要です。また、使用する材料や工法などが仕様書にしっかりと記入してあるか確騨することが大切だと思います。
清水・・・新築と比べて図面や仕様の記入が少ないのが普通ですし、希望の内容が表現されていないこともありますので、しっかり確認したほうがいいです。また、工事中に追加工事を頼みたくなることが多いようですが、見積り書がコ式」で書かれてあることが多く、単価が分かりにくいことがあります。分かりやすい例で言いますと、2口コンセントを1箇所工事中に追加したとき、工事後の追加請求が業者によって2700円から1万円というくらいの差があります。追加になりやすい工事単価や金額は、契約前にある程度確認しておくといいですよね。また、皆さんが追加を希望しなくても、リフォーム工事の場合は、見えない部分や予測できない部分で追加を請求されることがあります。例えば、浴室を解体すると柱や土台が腐っていた、というケースは比較的多いです。この場合、まったく事前の取り決めがないと、いくら請求されるか分かりません。かといって事前に把握できないのですから、見積りもできません。しかし、そういう場合でも、「土台が腐っていたら1本取り替えるのに大体いくらくらいしますか?」「柱だと?」というように確認しておけば、工事後に予想以上に商い追加金を請求されるということも防げると思います。とは言っても、みなさんは何を質問すればいいかもわかりませんでしょうから、工事中に「事前に分からなくて何か追加がかかりそうなことはありますか?」「それはどういうケースですか?」「大体いくらくらいかかるものなのですか?」「そういう工事代は、入っていないのですか?」などど確認しておくとよいでしょう。それでもすべてを把握できませんから、予備費は考えておいて下さい。事前に目視による確認や調査もしないというのは問題外ですが、事前に調べて予測できることもあれば、予測できないことも当嬢あります。壁を壊してみてはじめて分かったことでも、追加は払わないという態度でいると、逆に最初の見積りが割高になりかねませんし、見積りに入っていない工事で追加がもらえないからといって、工事で手抜きされては困りますよね。どこからどこまで工事をするのかよく分からない、何をどこまでするのかよく分からない、追加が出たときにいくらくらいかかるかよく分からないという人がほとんどだと思いますが、それらをできるだけ契約前につぶしておくべきでしょう。

契約時と工事中の悩み1

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司会・・・リフォームエ事をするのに、「引っ越さなくてもできる」というイメージがありますが、実際、住みながらできるものなんでしょうか?
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山口・・・リフォームの内容にもよりますが、仮住まいをするとなると探す手間や費用などが大変なので、住まいながら工事を進めていく方法を探します。時間はかかりますが、2度引っ越しするよりはいいと思います。リフォームの要望は、その多くが水まわりを含んでいますが、トイレ・洗面浴室・台所は時期をずらして工事したり、仮設の設備を用意して対応します。
清水・・・ほとんどの工事は、引っ越ししなくても可能ですし、実際に行っています。1カ月程度なら不便でもお住まいになりながら工事したほうがよいようです。でも、工事内容や工事期間によっては、可憐ならば無理してでも引っ越ししたほうがよいケースも経験しています。工事状態で職人が出入りすることで、お住まいの方のストレスや手間は、想像以上にかなり溜まるようです。特に家にいらっしゃる主婦にとっては、大変な毎日のようです。極端な例ですが、2世帯住宅にするため、水まわりはもちろん、ほとんどの間取りを変えましたが、住まいながらの工事で半年かかった例がありました。事情は別として、引っ越ししていれば工期が早かっただけでなく、職人の手間や効率を考え、引っ越し費用や仮住まい費用を考えても工事費用を安くできたかもしれません。職人にとっても実は大変です。工事金額は、引っ越しをする場合と、そうでない場合で見穣りが少ししか変わらないケースも多いと思いますが、引っ越しの費用を工務店が負担しても、工事菜者がペイする工事はあります。また、長年お住まいになっていると、無駄な物も多くなっているのですが、トランクルームに預けるためや引っ越しのために整理すると、無駄なものを捨てる機会にはなります。

トラブル相談に乗ってくれる機関は

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現実にリフォームエ事によるトラブルに遭ってしまったとき、どこへ相談しにいったらいいのでしょう?現在は、相談を受けてくれる第三者機関がたくさんあります。左にリストを載せましたので参考にしてください。ただし、ここに掲戦した機関が、現実としてトラブルの「解決」をしているのかどうかは非常に疑問です。というのも、リフォームのトラブルは非常に複雑なものが多いため、建築的な知識があって現場をよく知っている人間でないと、その原因を探ったり責任の所在をはっきりさせたりすることは、まず不可能だからです。多くの人は国民消費者生活センターへ行くようです。しかし、実際に相談をした人に話を聞いてみると、ほとんどが「こちらでは対応できません」「対応しきれません」などと答えられるケースばかりのようです。
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トラブル回避をまず考える
「建築よるず相談」でトラブル相談を受けると、契約書をはじめとして設計図、仕様書などの書類がそろっていないケースがほとんどです。まずはトラブルが起きないように、既存の家の調査を季うに、既存の家の調査を行い、いい業者を選び、正しく契約を結ぶということが、いかに大切かが分かります。

保証は個別に契約

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民法上の暇疵担保責任では、軽微なリフォームの場合は引渡しから1年、増改築ではケースによって5年間(RC造などでは10年間)の権利行使期間を定めています。新築のように住宅性能表示制度や住宅性能保証制度がなくても、これで「保証はバッチリ」と安心できるような気にもなってきます。しかし、新築のようにすべてのケースに対して明確な権利行使期間が定められているわけではありません。工事に問題があったときにどう解決するかは、やはり契約書で取り決めをしておくのがベストなのです。業者独自の保証書があると、とりあえずは安心できますが、その業者が倒産してしまえば何にもならないという点に注意が必要です。
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責任の所在を証明するのが難しい
さて、冒頭のケースに戻ってみましょう。この場合、雨漏りの原因がどこにあったのかを調べることが第一です。リフォームエ事に問題があったのか、それともそれ以前から問題を抱えていたのか。特に雨漏りが工事後数年経ってから発生したような場合は、どこに問題があったのが証明するのが非常に難しくなります。結論から言うと、すべては個別の判断となります。そして判断するためにはリフォーム前の家の図面や書類と、リフォームエ事の内容がわかる図面などの資料が必須なのです。

工事後に雨漏したら

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屋根の重ね葺きや葺き替え工事を行ったり、トップライトを設置したりしたところ、その後に雨漏りが発覚した、なんていうトラブルが実際に起こっています。リフォームに関する公的な保証はありません。ですから契約書や約款で個別に定めることが理想です。しかし、業者との個別の取り決めがなくても、民法上の暇疵担保責任は問うことができます。責任の内容は以下の通りです。
1.修補義務・・・自的物に暇疵があった場合、依頼者には修補請求権が認められます。しかしその暇疵が重要ではなく、修補に多額の費用がかかる場合は、修補は求められず、損害賠償を請求することになります。
2.損害賠償・・・依頼者は修補の代わりに損害賠償を請求できます。修補をしてもなお損害がある場合は、修補と損害賠償の両方を請求できます。
3.契約解除・・・目的物の暇疵が重大で、依頼者が目的を達成できないときは、契約を解除することができます。ただし、建物やその他の土地の工作物に関しては、請負契約を解除することはできません。
トラブルは嫌ですね。そんなことがないよう、←こちらのサイトで事前の情報収集をしましょう。
以上のように、リフォームエ事に問題があったような場合は、修補か損害賠償を請求できます。③を読むと、リフォームでは契約解除ができないように思えますが、増 築や大規模な改修を除き、この制限規定には該当しないのが普通です。